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　　十多年前ღ★◈ღ，佛山禅城张槎街道村尾村村民曾面临“守着金饭碗讨饭”的尴尬ღ★◈ღ，一名老板租下土地建陶瓷厂ღ★◈ღ，最终陶瓷厂经营不善倒闭导致租金等款项长期拖欠ღ★◈ღ，土地陷入“租户难管ღ★◈ღ、收益难收ღ★◈ღ、产业难升”的僵局nb88新博(中国)官方网站ღ★◈ღ。

　　在村民对土地所有权认识模糊ღ★◈ღ、集体土地开发低效的年代ღ★◈ღ，村尾村的困境并非孤例ღ★◈ღ。在“村村点火”土地开发强度高的珠三角ღ★◈ღ，集体“有地难用”ღ★◈ღ、企业“有需难进”的情况常有发生ღ★◈ღ，土地要么闲置要么被铁皮厂房填满ღ★◈ღ，村民守着“碎地”收租ღ★◈ღ，未来却充满不确定性ღ★◈ღ。

　　转折发生在2023年夏天ღ★◈ღ。张槎海口智能科技园项目以99.8%的高支持率通过村民表决ღ★◈ღ。张槎街道在佛山市内首创“集转国+居改工”模式ღ★◈ღ，将规划居住用地调整为工业用地ღ★◈ღ，推动土地收益从260万元提升至1700万元ღ★◈ღ。该模式通过“土地国有化-返还村集体”的方式ღ★◈ღ，既保障村民权益ღ★◈ღ，又平衡了村集体的资金难题与长远发展需求ღ★◈ღ，吸引大量高端产业入驻ღ★◈ღ，实现土地开发ღ★◈ღ、运营模式和村民收益的全面升级ღ★◈ღ。

　　提升了近十倍的土地租金ღ★◈ღ，映射出一场静水流深的土地改革ღ★◈ღ。作为开发强度极高的中心城区ღ★◈ღ，禅城按需调整用地性质ღ★◈ღ，借助“物业分割出让”调和长短期收益ღ★◈ღ，依靠“国资统一招商”弥补园区运营短板ღ★◈ღ，同时运用“预招商+定制化”模式引进龙头企业ღ★◈ღ，开展链式招商ღ★◈ღ。一系列”组合拳精准实现了“用地高利用ღ★◈ღ，政府少支出ღ★◈ღ，企业易投资ღ★◈ღ，村民增收入”的多方共赢ღ★◈ღ。

　　日前ღ★◈ღ，广东宽普科技有限公司成功竞得张槎街道海口智能科技园3.5万平方米产业载体ღ★◈ღ，未来将计划打造特殊应用领域的高科技产业基地ღ★◈ღ，开展新一代电子信息产业关键技术研发设计与生产服务ღ★◈ღ。项目达产后有栖川志乃ღ★◈ღ，预计年产值8亿元ღ★◈ღ，年纳税额8000万元ღ★◈ღ。

　　这家专精特新“小巨人”企业的签约落户ღ★◈ღ，是禅城向天空谋发展的一道生动缩影ღ★◈ღ。作为“人口密度高”“产业效能高”“开发强度高”及“城市品质高”的典型城区ღ★◈ღ，过去两年间有栖川志乃ღ★◈ღ，禅城主动突破空间受限ღ★◈ღ、动能不足之困ღ★◈ღ，向上要空间ღ★◈ღ，向天空谋发展ღ★◈ღ，大抓招商赋能产业突破nb88新博(中国)官方网站ღ★◈ღ，加速构建与城市中心相适应的现代化产业体系ღ★◈ღ。

　　优质的产业项目能否签约落户ღ★◈ღ，空间土地是最关键的要素ღ★◈ღ。禅城全区面积仅154平方公里ღ★◈ღ，目前88%以上区域被城镇开发边界覆盖ღ★◈ღ，开发强度高达82%ღ★◈ღ。去年以来ღ★◈ღ，禅城启动都市工业载体“三年千万”行动ღ★◈ღ，进行老旧工业园区改造升级ღ★◈ღ，全力推进全域土地综合整治ღ★◈ღ。这一过程中ღ★◈ღ，“集转国”被列为低效用地再开发的重要举措ღ★◈ღ。

　　“我们村是全市首个实施土地‘集转国’的村ღ★◈ღ，将土地的租金收入提升了十多倍ღ★◈ღ，盘活村集体用地ღ★◈ღ，拓展产业发展空间ღ★◈ღ，大大提高了村集体经济收入ღ★◈ღ。”谈起海口园改造带来的变化ღ★◈ღ，张槎街道海口村党委书记陈绍伟笑容满面ღ★◈ღ。

　　“集转国”模式的成效有目共睹ღ★◈ღ，在张槎街道ღ★◈ღ，莲塘ღ★◈ღ、村尾ღ★◈ღ、大江和弼唐等村紧随海口村的步伐ღ★◈ღ，纷纷高票通过“集转国”项目ღ★◈ღ，实现了土地整备的再提速ღ★◈ღ。2023年以来ღ★◈ღ，张槎街道共盘活农村集体经营性建设用地541亩ღ★◈ღ，计划建成都市工业载体122万平方米ღ★◈ღ，预计年新增税收3.5亿元ღ★◈ღ、集体经济收益增长490%ღ★◈ღ。

　　数据背后nb88新博(中国)官方网站ღ★◈ღ，是开发思路的转变ღ★◈ღ。以海口园项目为例ღ★◈ღ，将集体工业用地全部转国有ღ★◈ღ，把规划居住用地调整为工业用地ღ★◈ღ，更符合实际需求ღ★◈ღ。协议出让后土地使用权仍属于村集体nb88新博(中国)官方网站ღ★◈ღ，充分尊重村民的土地情怀有栖川志乃ღ★◈ღ，解决了村集体“害怕失去土地”ღ★◈ღ、“入市意愿不强”等问题ღ★◈ღ。

　　而作为土地改革的资源调配枢纽ღ★◈ღ，政府在推进“集转国”过程中扮演的角色远不止“土地性质转换”那么简单ღ★◈ღ，核心在于构建一套多方利益再平衡的解法ღ★◈ღ。

　　比如在资金平衡方面ღ★◈ღ，张槎运用“30%出售+70%出租”的“分割销售”模式ღ★◈ღ，实现政府“零成本”开发ღ★◈ღ，村集体可获得30%物业销售收入ღ★◈ღ、70%物业出租收益ღ★◈ღ。既满足村民短期收益需求ღ★◈ღ，又兼顾村集体长远发展ღ★◈ღ，实现了资金的合理分配和平衡ღ★◈ღ。

　　最直接的变化是产业面貌的焕新有栖川志乃ღ★◈ღ。原容积率不足1.0的低效工业用地实现“腾笼换鸟”ღ★◈ღ，精准匹配主导产业定位ღ★◈ღ，引入链主企业带动产业链集聚ღ★◈ღ，在规划允许范围内将容积率提升至4.0ღ★◈ღ，实现产业形态高端化ღ★◈ღ、亩均效益倍增化ღ★◈ღ。

　　不只是张槎ღ★◈ღ，土地开发的深度转型正在禅城全域展开ღ★◈ღ。南庄镇创新采用“征收+收储+统租”混合模式ღ★◈ღ，推出千亩产业园ღ★◈ღ；祖庙街道在郊边村改项目中创新采取政府统筹整备用地模式nb88新博(中国)官方网站ღ★◈ღ，采用征收+收储的方式进行整村拆除新建ღ★◈ღ；石湾镇街道利用具有保留使用价值和历史风貌价值的存量工业房产ღ★◈ღ，“创新创造”工业园区更新改造ღ★◈ღ。

　　“禅城是高度城市化的中心城区ღ★◈ღ，各类土地碎片化ღ★◈ღ、利用率不高ღ★◈ღ、发展不平衡等问题长期存在ღ★◈ღ。要实现区域协调发展ღ★◈ღ，就要把空间优化到极致ღ★◈ღ，为发展整出一片新天地ღ★◈ღ。”佛山市自然资源局禅城分局总规划师钟崇正说ღ★◈ღ。

　　相较于以规模扩张为主的土地粗放开发的 1.0 时代ღ★◈ღ，土地开发2.0版本的核心在于对每一片土地空间都精雕细琢ღ★◈ღ，更注重空间资源的精准配置ღ★◈ღ、产业与城市定位的深度耦合ღ★◈ღ。

　　从本质上看ღ★◈ღ，“集转国”解决了土地“从哪来”的难题ღ★◈ღ，但腾挪出的空间“往哪去”ღ★◈ღ，考验着更深层的城市智慧ღ★◈ღ。禅城的答案是ღ★◈ღ：将空间优势转化为产业势能ღ★◈ღ。

　　随着土地改革不断推进有栖川志乃ღ★◈ღ，禅城在破解土地来源难题后ღ★◈ღ，将战略重心转向空间价值重构ღ★◈ღ。今年年初ღ★◈ღ，禅城发布汾江科创带概念规划ღ★◈ღ，瞄准产业与科技的深度融合ღ★◈ღ。禅城区政府工作报告亦对张槎提出了“全力推进产业和城市的‘二次创业’ღ★◈ღ，聚力建设汾江科创带ღ★◈ღ、加快打造都市工业示范区ღ★◈ღ、大力推进‘集转国’模式”等要求ღ★◈ღ。

　　通过“集转国”机制腾挪出的500余亩产业用地ღ★◈ღ，被系统嵌入汾江科创带的战略布局ღ★◈ღ。这条沿城市母亲河延伸的创新走廊ღ★◈ღ，聚焦数字经济ღ★◈ღ、智能制造ღ★◈ღ、大健康及新能源等新兴产业ღ★◈ღ，联动顺盈嘉智能科技园ღ★◈ღ、亿锋数智产业园等重点平台载体ღ★◈ღ，有望形成 研发中试-成果转化-产业加速 的完整科创服务生态链ღ★◈ღ。

　　将视角放大ღ★◈ღ，随着低效用地经“集转国”腾挪为现代化载体ღ★◈ღ，新兴产业在“工业上楼”中聚链成群ღ★◈ღ，这个禅西片区也迎来了空间与产业双双“二次创业”的进程nb88新博(中国)官方网站ღ★◈ღ。

　　目前禅西土地开发强度为68.8%ღ★◈ღ，低于禅城区总体土地开发强度ღ★◈ღ。从土地和产业的资源储备来说ღ★◈ღ，禅西也是未来禅城区制造业基础最强ღ★◈ღ、可改造空间最大ღ★◈ღ、与周边的规模产业园区联动最为紧密的区域ღ★◈ღ，有望通过制度创新有栖川志乃ღ★◈ღ、要素重组与产业升级ღ★◈ღ，重构区域创新生态链ღ★◈ღ。

　　“当下是禅城工业空间最为充裕的阶段ღ★◈ღ。禅城不缺空间也不缺土地ღ★◈ღ，只要大家有好的项目ღ★◈ღ、科技含量高的制造业项目ღ★◈ღ，我们都能承载ღ★◈ღ。”今年佛山两会区长访谈环节ღ★◈ღ，禅城区区长盘石如是说ღ★◈ღ。

　　面向2025年ღ★◈ღ，禅城提出要要围绕城市经济有栖川志乃ღ★◈ღ，打造都市制造中心ღ★◈ღ、产业服务中心ღ★◈ღ、商业消费中心和岭南文化中心“四个中心”ღ★◈ღ。禅城的影响力和竞争力不能够仅仅体现在规模上ღ★◈ღ，而是体现在连接力ღ★◈ღ、服务力和带动力上ღ★◈ღ。规划建设汾江科创带ღ★◈ღ、催动禅西片区“二次创业”ღ★◈ღ，正是禅城提升连接力ღ★◈ღ、服务力和带动力的关键一步ღ★◈ღ。

　　中心城区的竞争力重塑ღ★◈ღ，核心在于高端要素配置的较量ღ★◈ღ。在禅城ღ★◈ღ，随着土地利用经历从权属模糊到产权清晰ღ★◈ღ、从低效分散到规模运营ღ★◈ღ、从粗放开发到专业治理的蜕变ღ★◈ღ，要素配置更与区域产业升级同频共振ღ★◈ღ。这种路径升级不仅关乎亩均效益提升ღ★◈ღ，更是禅城从 “城市中心” 向 “佛山之心” 跃进的必然选择ღ★◈ღ。新博官网ღ★◈ღ，新博2登录ღ★◈ღ，特殊应用电子ღ★◈ღ，NB88新博APP下载中心ღ★◈ღ，